什么是小产权房？如何鉴别与分类？

　　

　　小产权房多见于中国农村以及城市郊区，不具有严格法律意义上的产权，其买卖行为不受法律的认可和保护。

　　一、什么是小产权房？

　　“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。一般来讲，小产权房是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。

　　小产权房子没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案，也就是说，小产权房不具有严格法律意义上的产权，其交易一旦产生纠纷，不受法律保护。

　　我们平时买卖的普通商品房属于“大产权房”，这种房子有国家发的房产证，能进行买卖交易，一般分为70年产权、50年产权以及40年产权。

　　案例：

　　2011年，王某通过朋友介绍，从李某手中购买了一套房屋。李某告诉王某，这是小产权房，无房产证。王某虽然知道买小产权房可能会面临风险，但还是经不住总价低的诱惑买了这套房屋。谁知两年后，李某的大伯找上门要求王某返还房屋。原来这房子并不是李某的，而是其大伯女儿的，只是暂借给李某住。现在李某大伯要求李某、王某返还房屋，已经付清房款的王某自是不愿，李某大伯便一纸诉状将王某和李某告到法院，该案经二审终审，判令王某将房子返还李某大伯的女儿。钱、房两失的王某无奈之下只能将李某告上法庭，要求李某赔偿其损失……

　　二、怎样鉴别小产权房？

　　鉴别是不是小产权房，可以从是不是有房产证，房产证是不是房屋所有权证或者不动产权证两个角度来看。

　　1.看有无房本

　　很多小产权房房是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（三）依法收回土地使用权的；

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（五）权属有争议的；

　　（六）未依法登记领取权属证书的；

　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　三、小产权房有哪些分类？

　　小产权房一般分为两类。

　　1.农民宅基地上建成的用于销售的房子。

　　在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。

　　此类房子能否购买和转让？

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续。

　　也就是说，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

　　2.在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。

　　在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

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