建议收藏！必须了解的10个土地基础知识

一、土地分多少类型

1.根据土地所有权分类

土地根据所有权分为国有土地和集体土地。

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2.根据土地用途分类

根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

3.根据土地利用现状分类

《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共用12个一级类、57个二级类。其中一级地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。《中华人民共和国土地管理法》与《土地利用现状分类》中类别的对照关系：

二、建设用地分几类？各是什么含义？

建设用地按用地性质一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

1.商业用地

商业用地是指该宗地规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

2.综合用地

综合用地是指不同用途的土地所构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，列如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

3.住宅用地

传统意义上的住宅用地，有两层意义：

一是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。

4.工业用地

工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

5.其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

三、建设用地使用权如何取得？

土地使用权取得有划拨与出让两种方式。

1.划拨

根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条，对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨的土地不得进行转让、出租和抵押。

由于承担公共项目的职责，国有企业与政府平台公司的无形资产科目经常出现划拨土地。

2.出让

出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。

四、哪里土地的使用权可以通过划拨获得？

对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。以对营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当有偿方式提供土地使用权。

根据中华人民共和国国土资源部令第9号《划拨用地目录》，下列土地可以划拨获得

（一）党政机关和人民团体用地：1.办公用地；2.安全、保密、通讯等特殊专用设施。

（二）军事用地

（三）城市基础设施用地：1.供水设施；2.燃气供应设施；3.供热设施；4.公共交通设施；5.环境卫生设施；6.道路广场；7.绿地

（四）非营利性邮政设施用地

（五）非营利性教育设施用地

（六）公益性科研机构用地

（七）非营利性体育设施用地

（八）非营利性公共文化设施用地：1.图书馆；2.博物馆；3.文化馆；4.青少年宫、青少年科技馆、青少年（儿童）活动中心

（九）非营利性医疗卫生设施用地

（十）非营利性社会福利设施用地

（十一）石油天然气设施用地

（十二）煤炭设施用地

（十三）电力设施用地

（十四）水利设施用地

（十五）铁路交通设施用地

（十六）公路交通设施用地

（十七）水路交通设施用地

（十八）民用机场设施用地

（十九）特殊用地：1.监狱；2.劳教所；3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

五、什么是宗地？

土地使用权人的权属界址范围内的地块，权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一块地分别为一宗。

以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

六、什么是边角地、夹心地、插花地？

1.边角地

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分割（割）、面积小于3亩的地块。

2.夹心地

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂与其中、面积小于3亩的地块。

3.插花地

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、与“三旧”改造范围地块形成交互锲入状态。面积小于3亩的地块。

七、建设用地使用权转让有何要求？

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》国办发（2019）34号：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合律法规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

八、什么是土地增减挂钩？

《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》：

城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂，是指“三区三州”及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩节余指标（以下简称节余指标）由国家统筹跨省域调剂使用。其中“三区三州”（即西藏、四省藏区、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州）。

“土地增减挂钩”，增是指城镇建设用地指标的增加，减是指农村建设用地指标的减少（主要是深度贫困地区），增减要挂钩，从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦，将这种“耕地的增加”作为指标卖给建设用地紧缺的城里，城里购买了多少指标，就可以增加利用多少耕地，将这指标一增一减进行跨区域挂钩。

九、什么是储备土地？

1.土地储备

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

2.土地储备机构

《土地储备管理办法》总体要求的第三条规定：土地储备机构应为县（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。

十、什么是生地、毛地、净地、熟地？

一般而言，生地、熟地重点着眼于建设；而生地、净地更多着眼于出让。

1.生地

生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。

2.毛地

毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。

3.净地

净地是指已经完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。

与其相对的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。

从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；

从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。

4.熟地

熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。

 

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