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中央放权,深圳土地及房地产市场或巨变!小产权房有望转正?

发布时间:2020-10-15 16:02:13    来源:深圳小产权房网    浏览次数:134

中央放权,深圳土地及房地产市场或巨变!小产权房有望转正?

  据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,将支持深圳在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。


  同时,支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场,完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

对于上述政策出台的背景,中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟在接受e公司记者采访时表示,这个是在中国经济启动以国内循环为主、国际国内互促双循环发展的新格局的大背景下,在深化改革方面的重要突破,瞄准的是一些特大型的城市存在的土地管理制度问题。在已没有增量土地空间的一些大城市上,通过土地空间的进一步改革来释放红利。深圳的此次制度探索,将进行相关领域的政策试点并实现突破。同时,在未来,相信会对北京、上海、广州等城市形成积极的示范作用。

业内人士表示,就深圳过去土地市场而言,一直存在三个关键问题,第一个是地少、第二个是土地的用地结构不合理,第三个是很多的土地基本上已经建设完成,主要都是存量用地。

  数据显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米,位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地,深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示,过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平,成交面积位居全国第82位;规划建筑面积3586万平方米,位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米,位居第67位;规划建筑面积1765.55万平方米,位居第41位。

而毫无疑问,中央对深圳的最新土地管理新政,会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响,相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权,从此,深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。

  佳兆业集团副总裁,首席经济学家刘策向e公司记者分析称,总的来看,深圳土地管理制度的新探索,对推进整个深圳的产业结构,提高住宅比例,促进传统工业用地的盘活等方面,都会带来较为积极的影响。

  众所周知,深圳房价一直涨的神话可谓深入人心。
这一方面来自热钱的持续炒作,另一方面则与深圳土地资源不足息息相关,不解决土地问题,供求势必长期失衡,房价问题将会悬而难决。

  前不久,深圳有关部门提出“学新加坡模式”
新加坡模式的核心就是组屋制度,这一制度的核心是政府提供大量的公共住房,新加坡有80%以上的人口居住在组屋里,这背后势必需要大量土地资源的支撑。
问题是,在目前深圳的住房结构中,商品房保障房占比极低。
据有关机构估算,深圳仅有1000万套左右住房,其中商品住宅+保障房不到3成近一半都是城中村的房子,深圳还有6成多人口居住在城中村。

  深圳提出,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房。显然,这背后还有很大的短板要补。
 
值得关注的是,既然要加大住房供应,那么地从何来?
 

 

一个方案是扩容。深圳如果能将周边东莞、惠州等地纳入旗下,那么土地资源紧缺的困局将会不攻自破。
 
然而,深圳作为计划单列市,财政极少与广东省进行分成,东莞惠州等地关乎广东财政的基本盘,如果贸然扩容而无补偿,广东省财政将会受到明显影响。
 
要知道,广东虽是中国经济第一大省,但粤东西北的发展差距摆在这里,靠广州一个省会显然无力支撑。
 
所以,深圳无论是直辖还是扩容,在短期均存在不小的困难,这份超级文件也未提出任何关乎扩容的规划。
“深圳大都市圈”可能是更为务实的选择。

  另一个方案是盘活土地
 
深圳常住人口1300多万人,实际管理人口可能超过2000万人。但城市面积不到2000平方公里,而广州为7434.4平方公里,上海为6340.5平方公里,北京则高达1.6万平方公里。更关键的问题在于,深圳不仅面临着土地资源整体不足的问题,而且供地结构存在明显失衡。
 
居住用地不足,成为房价上涨不竭的动力。
 
长期以来,深圳居住用地占比20%左右低于国家相关标准中25%~40%的下限,而国际上一般是40%以上。

土地资源整体不足,而商业、产业用地明显过剩,固然为当地产业发展提供了大量的廉价土地,但也带来了写字楼空置率居高不下、商品房价不断上涨的问题。

  总结:新的土地管理政策的实施将对深圳的土地供应产生非常积极的作用!

不管未来小产权房会不会转正,在深圳有百分之五十以上的住房是小产权房,这是一个不争的事实!这也使得深圳在对待小产权房问题上一直相对比较温和,因为住房问题一直是一个最大的民生问题!这一点从深圳越来越多的小产权房可以落户和积分上学就可以看出来。

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