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深圳旧改回迁房的拆迁机遇和利弊注意!

发布时间:2021-11-18 18:09:08    来源:深圳小产权房网    浏览次数:3255

楼市调控后,越来越多没有名额,首付和税费提高。近期经常有网友问,回迁房怎么样,交易有什么风险?没名额能不能买?

 其实早在2017年就有关注,当时最早是平湖特别是不要名额回迁指标,被投资炒高,典型白石洲由去年中的4万多,现在是8万多,只看到收益,但这其中的交易流程、风险,并不了解。

 本篇主要给大家做个普及,包括回迁房市场如何?指标房为什么不限购?有什么交易流程?购买风险又有哪些?

 深圳可供开发土地越来越少,老城区旧小区和农民房多,可供开发的空地少,基本都靠城市更新来洗白,再提升片区面貌,还有公共配套,比如道路、学校,商业。

 有住宅旧改、棚改,通常就都有回迁房!

 回迁房本身是小众需求,随着可供开发空地越来越少,旧改拆迁就有补偿,回迁早期更是村民和自己朋友消化,随着深圳买房需求多,一共200万套不到的住宅商品房,却有2000万居住群体。

 加上7.15新政,限购、限贷的门槛持续提高,回迁房有差价空间,促使相当一部分群体转而关注了回迁房,特别是外地的一些群体。

 一、关于回迁房

 回迁房其实是一纺统称,由来是拆迁补偿的房子,但是不同阶段,风险和价格也不同。

 回迁房的房产证:市场商品房,该业主通过市场拆迁补偿取得该商品房。

 交房办证后跟商品房一样是红本商品房,只是一个是通过跟开发商买过来的,一个是通过拆迁补偿来的。办证出来后,就是红本商品房,可以正常出售。

 为什么有人买回迁房?

 利润差、指标房还不要名额

 但是,回迁房都要全款买,不能贷款和杠杆,适合有钱、有资金。

 而刚需首套,有3成名额,肯定优先买住宅商品房,本身钱不多,能贷款30年就贷款。

 二、回迁房的两种类型

 (1)回迁指标:拆迁阶段,买的是补偿给回迁户的指标(不要名额),等建好才有房

 (2)集体分配回迁房:分配给集体,交房办证前还能更名(要名额,比如豪方天际)

 (1)指标房:

 ①指标房为什么不限购?

 买村民的回迁房指标,直接跟开发商签补偿协议,回迁到买家名下,所以,优势不限购。

 指标房其实是目前市面上所指最多的,特点不要名额,有资金想投资住宅,外地客户想买深圳的,会选择这种指标房。

 旧改多的地方项目就多,龙岗坪山,龙华宝安旧改较多,南山也有少量旧改拆迁。

 卖指标房,通常是业主补偿面积多,或者急用钱。

 价格相比周边二手房5-7折左右,每个月还有租金补偿。根据旧改拆迁和建设的不同阶段,价格也不一样,越往后期价格越高。

 不要购房名额,相当于买村民的回迁指标,但是要全款,所以资金要求较高。

 ②指标房的交易流程

 指标房的交易,通常是看好项目,跟开发商签《回迁补偿协议》,补偿的细节都在补偿协议里面有约定。

 旧改签约流程、交易流程都大同小异,不同项目的补偿区别,主要体现在补偿协议里面。

 ③指标房注意风险

 最怕钉子户,签约不下去;还有开发商破产,烂尾

 所以

 1、有没有立项,签约进度、权属人有多少,钉子户;

 2、开发商资金实力、品牌,有没有旧改案例;

 指标房,其实最担心是进度,也就是拆迁周期。

 (2)集体分配的回迁房:

 分配给集体,交房办证前还能更名;比如南山豪方天际,早已没有;沙井博林君瑞还有少量,价格水涨船高.南山临海揽山,之前说可以有,迟迟没开卖。 有人看到买豪方天际的赚的多,想吃肉?

 确实75平3房当时500万不到,现在900万了。不过,疏不知,当时敢买的,也不知道什么时候能办下证来。

 流程是全款先买,出证后再抵押,办证时间如果拖很长,前期的资金成本也高,随着办证时间确定,价格也会水涨船高。

 南山豪方天际这波涨幅高,还有一方面原因是南山的学位房,去年普遍全涨带动。南山教育集团基本覆盖2/3楼盘。

 三、总结:

 目前市场上主要有两种回迁,都是要全款!

 一种就是拆迁指标,不要名额的,越前期价格越便宜,签约刚开始最便宜,越到后期价格越贵。

 另一种就是集体分配的回迁房,办证前能更名。要名额,通常已经建好,没烂尾风险,差价相比新房空间较小。

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