40年产权公寓以后会比住宅火吗？

40年产权不可能比住宅火。

　所谓的公寓也有分两种性质的公寓，一种是住宅用地的公寓，另外一种就是商业用途的公寓，这两种公寓明显是不一样的，如果说40年的就是我们常常说到的商住房。

　产生公寓会比住宅火的想法。

　●城市的土地资源稀缺。

　城市的土地资源稀缺导致产品会出现火爆的现象，目前我国大城市靠近地铁口，商业中心。的位置由于没有大批量的土地使用，就出现了这些公寓和loft的概念不断的被推出。

　用更小的土地面积容纳更多的人口，这已成为了城市解决人口居住问题的一个大方案，目前香港这座城市不断的寻求突破居住人口的问题。

　●公寓超高的使用率。

　目前我国的高层住宅使用率一般都是在75%~80%之间，够买100平方的房子得房率也仅为75平方左右。

　目前我国推开的公寓一般都为复式公寓，平层公寓也有，但是复式公寓占比量更多，在公寓的户型当中一般都不会超过60平方。

　公寓的户型经常分为：28~38平方的两房，43~55平方的三房，绝大部分的公寓都是在这个面积段而复式公寓使用率更是达到了150%的套内使用面积。

　●拥有更高的容积率。

　公寓的房子容积率一般都达到了3.0以上，甚至会出现更高有部分地区出现5.0的情况也属于正常的。

　10个公寓有8个工具都是没有花园的，所以更多的公寓容积率是大于3.0以上的，购买公寓的时候我们都可以清楚的知道，一层楼下来起码有10多20套公寓房。

　容积率越高所分摊的成本就会越低，例如一个饼10块钱一个，10个人吃每人就需要支付一元如果20个人吃每人只需要支付5毛。

　●拥有更低的价格。

　同一个小区中公寓的价格肯定是比住宅要便宜的，例如公寓卖的价格为5万元每平米，那么住宅起码销售的价格都在6.5万元以上每平米。

　这就是刚刚所提到的容积率越高所分担的成本越低，所获取的一个低价格点。

　城市未来公寓慢慢的会变得越来越多。

　目前我国建造公寓的两大方向，一个是为城市的中心地段土地已经多少，建造公寓解决城市中心工作人员的问题。

　另一个方面是整体城市的土地使用率已经达到一个严重超标的情况，深圳在2019年仅拍了一块土地，能不建造公寓吗？

　东莞的土地使用率紧跟着深圳后面达到了45%，未来5~10年东莞这座城市的公寓也会随之增多，这是一个发展趋势。

　未来对公寓进行全面的放开将会更火。

　目前我国的公寓虽然也是一个不错的住宅房子，但是并没有真正的放开，所以火爆程度还不如现在的住宅房。

　●全面的开放落户教育。

　如果在房子里面可以全面的放开落户和教育，问题将会更加的火爆，因为现在的住宅是可以落户加教育这个问题才导致如此火爆的，

　如果像那种非商业用途的住宅70年产权那种是非常受到欢迎的，因为可以进行入户，可以让小孩子上学，这些问题都解决得了。

　各种收费上应该要进行一些减免。

　40年产权的商业公寓，全部都是按照商业的标准来进行收费的，水费可能一年用多不了多少钱，但是电费一年绝对用多很多钱。

　公寓的交易难度上是比较大的，因为公寓所征收的税费非常的多，平均算下来公寓的税费征收在8%~12%之间。

　这两项费用达到一定程度上的减免，会使得公寓交易更大的流通，而且居住的成本也同样降低。

　全面放开贷款。

　所有的商业用途的产权银行贷款都是只能贷50%，而且贷款年限最高去到十年。

　如果把商业贷款全部放宽到首付，支付50%，银行贷款70%，贷款年限再翻一倍20年这样会使得更多的人去购买公寓居住。

　公寓如果合同没有特别注明是住宅用途的话，一般我们所说的公寓更多是指商业用途的房子，即我们常说的商住楼。

　这种类型的房子有什么特点：

　1、产权年限短。一般只有30-50年不等，而一般的住宅的产权年限都是70年，很多人可能会说年限多少也不差啊，反正到期了也不可能拆啊，你还别说，如果是商住楼性质的公寓真的到期就可能拆除哟，因为这种房子的性质和写字楼、酒店等大楼的商业性质是一样的，年限一到推到重来。

　2、二者的土地性质天生有优劣之分。为什么我们所说的房价高一般特指住宅呢，原因就在于土地的性质，如果是修住宅楼盘的话要求会更高（有建设住宅规定的享有采光权等等各种细则），因为修住宅的土地是修一块少一块（产权70年还可以自动顺延），政府卖这种地就更贵，房企拿这种土地的成本自然就高，面粉贵了生产出来的面包自然就比拿便宜面粉（住宅的土地使用年限是商用公寓的近两倍，就类似于开餐馆的翻台率了，我这边都到期收回土地又重建一栋新的了，你那边还继续遥遥无期的住着，你说我能不收你坐着不挪位置的人高价费用吗？）做的看似像面包的公寓贵多了。

　3、没有住宅房子的附属功能。这些附加功能即我们常常说的落户口和学区房，没有这些附加属性其实你转手再卖的时候已经划掉了很大一部分购买人群了。

　4、公寓的水、电、气大部分是商用收费。很多公寓还因为建造时开发商为了多修屋子而没有布置通气管道而没有通气。

　5、物业费也比普通住宅楼盘贵哟。

　这也是为什么一般公寓的购买主力人群多是投资客和小年轻了，投资客还是那种短期购买后收几年租金（公寓装修后最初几年是租金的高峰值）

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