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二手房买卖的常见纠纷有哪些?

发布时间:2020-1-1 10:42:40    来源:深圳小产权房网    浏览次数:849

  在我们进行深圳二手房买卖的时候,通常都会遇到一些大大小小的纠纷纠纷,下面深圳二手房买卖是的纠纷给大家做一个详细的讲解。

  一、卖方无权处分

  夫妻在婚姻存续期间取得的房屋是共有财产,在大多数情况下,房产证上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋卖掉了,没有征得另一方的同意,就是无权处分。无权处分所订立的合同是效力待定的合同。倘若另一方对此行为追认,则有效;拒绝追认,则无效。

  在这种情况下,如果房价上涨了,就会引来各种借口来阻止交易继续,比如“另一方在国外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“闹离婚”。这个时候作为买家,就面临着进退两难的境地,定金在卖方手里,可能支付了大笔房款,办了按揭贷款。继续交易,可能不是善意的,拿不到房子。终止交易,又可能拿不回定金和首付款,并且痛失房价上涨的差价。

  二、房屋产权瑕疵

  房屋的权利分为两个部分:土地和房子。土地的性质有国家所有(城市的土地)、有集体所有(农村的土地)。所有权的标志是我们通常所说的房产证。最常见的纠纷,来自于限制产权,如经济适用房、拆迁安置房等;和无产权,包括公房、宅基地及其他小产权房等。

  经济适用房在5年内不得上市交易,部分拆迁安置房在3年内不能上市交易,而公房只有承租权,没有所有权。农村宅基地上所建的房屋,只能在村集体内部买卖。

  上述情况的房屋交易,往往只有签订合同和房屋本身的交付使用,却无法完成过户登记。这样以来,卖家的风险小,买家的风险大。一旦房价暴涨,卖家就会起诉买家,要求确认买卖合同无效,进而要求返还房屋,这样的诉讼多数可以得到法院的支持。

  三、房屋无法交付纠纷

  购买二手房还会碰到的一个可能的问题,就是房屋里面有房客。买家买到的房子可能不是房主自己居住,而是房主把房子租给他人居住。这种情况下,承租人有优先购买权。即是说在相同条件下承租人有权优先购买房屋,房主必须把交易意向通知承租人,买卖方可有效,承租人如果愿意购买,则比买受人优先获得购买房屋的权利,而不是以订立买卖合同的先后为依据。

  另外一个问题就是买卖不破租赁,就是说即便承租人不反对原房主出售房屋,他也有权继续按照租赁合同一直住下去,买房人买了房子,既不能解除和承租人之间的合同,也不能把承租人赶走自己搬进去住。其他的情况,可能是债务人占有房屋,亲朋好友居住由于各种原因不肯搬出等,导致无法交付。

  四、买方无购房资格纠纷

  在限购令下,一些买方不具备购房资格。中介承诺补缴社保,可以取得购房资格,属于违法行为,而且也行不通,自2012年6月15日起上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。如果买方轻信中介承诺,卖方解除合同也不需要支付违约金。

  五、户口迁移纠纷

  如果房屋买卖合同中写明关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的约定,则卖方拒不迁出的行为构成违约,按合同约定承担违约责任。若合同中并无该项约定的,对买房人就构成一种负担。根据法律规定,户籍归公安部门管理,属于行政管理权范围,法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理,因此,即使产生此种争议,无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离,公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。

  六、房屋质量纠纷

  相对来说,二手房买卖中的质量问题和商品房类似,却又少于商品房。因为业主购买商品房的时候,房子可能还没有建成,也就没有给业主一个机会提前检查房屋的状态,但是二手房就没有这样的问题。质量问题业主自己稍微具备一些知识就可以把关。

  但二手房的质量问题也不容忽视,如采光、通风、噪音、漏水、裂缝等问题,可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房还有一些商品房不具备的质量问题,比如说二手房可能是凶宅。

  以上就是深圳小产权房网(www.szxcqfw.com)小编为大家介绍关于二手房买卖时的一些纠纷,我们在买卖二手房时需谨慎,对这些个问题要先对其调查一番,才不会出现不必要损失。

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