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深圳以及周边各地区、镇级区域小产权房情行、房价、政策细分详情介绍
2018年深圳土地整改 小产权房面临哪些交易机遇与风险
发布时间：2019-5-9 16:42:53 来源：深圳小产权房网 浏览次数:3765
家战略，全国各地推出“城市更新”、“三旧改造”、“农地流转”、“租购同权”、“培养长期租赁市场”等政策，旨在推动农村集体所有土地有序进入市场，助力城市住房供给侧改革。有学者将此系列政策称之为“土地新政”，也有称之为“二次土改”。尽管土地新政给中国城乡房地产格局带来的机遇和影响目前尚难以全面评估，但所谓“新政”带给北上广深等一线城市存量的小产权房市场冲击可谓石破天惊。由于小产权房并没有完善的产权交易机制和系统，无法准确地从大数据上定性和定量分析近来小产权房近期的交易态势，但以深圳为例，小产权房交易出现的新特点足以印证其火爆势头。这些特点包括：（一）小产权房的购买者由个人购买演变为个人与企业购买并举，企业向村股份公司、农村集体经济组织整层、整栋甚至多栋购买的情形屡见不鲜；（二）从购房目的来看，由单纯购买自住，演变为自住者有之，投资者有之且更多，部分投资人以出租、再次转让小产权房或坐等小产权房拆迁补偿为目的；（三）小产权房价格已有较大幅度的升值。2015年底至2017年底，我们所了解的深圳小产权房交易集中的南岭、沙井、龙华、西乡等片区，小产权房价格区间在每平方米8千元以上至1.4万元不等，个别地段甚至达到每平方米2万元以上，升值区间每平米1100元至3000元不等，升值幅度13%至35%之间，与同片区商品房升值幅度相当，部分小产权房升值幅度甚至高于同片区商品房。（四）小产权房的交易模式由不公开、半公开变为完全公开，一些交易集中片区设立有专门的服务于小产权房买卖的中介机构，附设有网站，还有的律师事务所不顾司法行政部门的禁令，违规为交易进行见证等。在土地新政的政策改进中，深圳小产权房能不能买、如何买、如何投资等都成了我们经常探讨的话题，就土地整改我们提出以下几种观点：（一）城市更新领域发展商对小产权房的拆赔带来一定机遇，也有风险目前深圳和其他一线城市如火如荼进行的城市更新中，一些发展商推出的拆赔方案，将对小产权房的赔偿标准较商品房的赔偿标准，定的稍低，甚至基本一致。单独从拆迁赔偿的标准来看，这样的小产权房是值得买入的，并且可以通过城市更新这一程序在回迁后获得合法产权的不动产，因而造就了更新状态下的小产权房投资商机。小产权房虽然由建房人或是买房人占有并使用，但是小产权房所附的土地大多为没有履行征转手续的集体土地。占有小产权房的被拆赔人，在取得与红本商品房所有人稍低甚至一致的拆赔条件时，应当负有向集体土地所有权人支付土地拆赔（征收）款项的义务。在现实中，基于各种原因，大部分集体土地所有权人并未向小产权房占有者主张这一权利，开发商也没有明示这一权利现状，政府的集体资产管理部门亦未对这一集体资产流失现像加以控制。而是在城市更新过程中，仅要求集体资产管理者出具《关于自行理清经济利益关系的承诺书》。所以，在这个过程中表象上是开
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